Tapu Haciz Kaldırma, Tapu Üzerindeki Haciz Nasıl Kaldırılır?

Tapu haciz kaldırma, bir taşınmaz üzerindeki haciz şerhinin hukuki yollarla ortadan kaldırılması için yapılan işlemleri ifade eder. İcra takibi sonucunda alacaklının talebiyle taşınmaz üzerine konulan haciz, borcun ödenmesi, satış süresinin dolması, tarafların anlaşması veya şikâyet gibi hukuki yollarla kaldırılabilir. Özellikle gayrimenkul alım satımlarında ve taşınmaz üzerindeki tasarruflarda tapu üzerindeki haciz ciddi engeller doğurduğu için, haczin kaldırılması süreci büyük önem taşır.

Bu makalede, tapu haciz kaldırma işlemlerinin nasıl yapıldığını, hangi şartlarda mümkün olduğunu, hangi mercilere başvurulması gerektiğini ve haczin kaldırılmasına ilişkin sık karşılaşılan soruları ele alacağız. Böylece “Tapu üzerindeki haciz nasıl kaldırılır?” sorusuna kapsamlı bir cevap sunulmuş olacaktır.

Tapu Haciz Kaldırma

Taşınmaz mallar daha çok arazi, tapu, ev, arsa, işyeri olarak örneklendirebileceğimiz gayrimenkul mallardır. İcra ve İflas Kanunu ve takip hukuku mevzuatına göre temel ilk alacaklının alacağına kavuşmasını sağlamaktır. Bu sebeple kural olarak borçlunun tüm mallarının haczi kabildir. Bundan ötürü borçlunun yedi gün içerisinde ödeme emrine itiraz etmez ise bunun neticesinde takip kesinleşir ve alacaklı borçlunun; menkul-gayrimenkul mallarına, bankada mevcudu bulunan mevduat hesaplarına ya da maaşına haciz koyabilir.

Tapu haczi ise bu bahsettiklerimin doğal bir neticesi olarak borçlunun üzerinde kaydı bulunan gayrimenkul niteliğindeki mallara haciz konulmasıdır. Borçlu, eğer borcunu ödeyip de tapu üzerindeki haczinin kaldırılmasını istemez ise alacaklı kişi, borçlunun taşınmazının satışını bir yıllık sürenin dolması ile ilgili icra dairesinden isteyebilir. 

Tapu üzerindeki haczi kaldırmak genel manası ile; gayrimenkuldeki haczi kaldırmak, arsadaki haczi kaldırmak, ev üzerindeki haczi kaldırmak, taşınmazdaki haczi kaldırmak ve işyerindeki haczi kaldırmak gibi alt başlıklardan meydana gelmektedir.

Tapu Haczi Süreci

Bir taşınmaz üzerine haciz konulması ve sonrasında bu haczin kaldırılması, belirli aşamalardan oluşan bir sürece tabidir. Öncelikle icra takibinin kesinleşmesi gerekir. Borçlu, kendisine gönderilen ödeme emrine süresi içinde itiraz etmez ya da açılan itiraz davası sonucunda borcu kesinleşirse, alacaklı taraf icra dairesine başvurarak borçlunun taşınmazına haciz konulmasını talep edebilir.

İcra dairesi tarafından yapılan TAKBİS sorgusu ile borçlunun adına kayıtlı taşınmazlar tespit edilir. Sorgu sonucunda taşınmaz bulunduğu takdirde, icra memuru ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazar ve söz konusu taşınmaz üzerine haciz şerhi işlenir. Bu şerh, haczin hukuken geçerli olması için zorunlu olmamakla birlikte, üçüncü kişilere karşı haczi ileri sürülebilmesini sağlar.

Taşınmazın haciz edilmesiyle birlikte, borçlunun üzerinde tasarruf yetkisi tamamen ortadan kalkmaz; ancak haciz şerhi, taşınmazın satışı veya devri gibi işlemleri oldukça zorlaştırır. Örneğin hacizli bir taşınmaz satın alan kişi, taşınmazın borç nedeniyle satışa çıkarılabileceğini bilerek hareket etmiş sayılır.

Kanuna göre, taşınmaz üzerine konulan haciz sonrasında alacaklı, bir yıl içinde satış talep etmelidir. Bu süre içerisinde satış talep edilmezse haciz kendiliğinden düşer. Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri yapılır, satış avansı dosyaya yatırılır ve süreç icra dairesi tarafından yürütülür.

Sonuç olarak tapu haczi süreci, icra takibinin kesinleşmesinden başlayarak haczin tapu kaydına işlenmesine, sonrasında satış talebine kadar devam eden hukuki bir prosedürdür. Bu sürecin doğru işletilmesi hem alacaklı hem de borçlu açısından hak kayıplarının önüne geçmek adına önemlidir.

Tapu Haciz Kaldırma İşlemi

Tapu haciz kaldırma işlemi, borçluya ait taşınmaz üzerine konulan haczin hukuken ortadan kaldırılması için yapılan başvuruların genel adıdır. İcra takibinin kesinleşmesiyle başlayan süreçte, borçlunun malvarlığı üzerine haciz konulabilir. Ancak bu haczin kaldırılması için birden fazla yol bulunmaktadır.

En yaygın yöntem, borcun ödenmesidir. Borcun tamamen ödenmesi halinde icra dosyası kapanır ve alacaklı veya borçlu taraf icra dairesine başvurarak tapu üzerindeki haczin kaldırılmasını talep eder. Bu durumda icra müdürlüğü, ilgili tapu müdürlüğüne yazı yazarak haciz şerhinin kaldırılmasını sağlar.

Bunun dışında, icra dairesi tarafından hatalı işlem yapılması gibi durumlarda da borçlu, şikâyet yoluna başvurarak haczin kaldırılmasını sağlayabilir. Örneğin usulsüz haciz işlemi yapılmışsa, borçlu icra mahkemesine başvurarak söz konusu işlemin iptalini talep edebilir.

Bazı hallerde alacaklı ve borçlu arasında anlaşma sağlanarak da haciz kaldırılabilir. Tarafların sulh olması, borcun taksitle ödenmesi veya süre tanınması gibi durumlarda alacaklı, icra dairesine başvurarak haczin kaldırılmasını talep edebilir.

Ayrıca satış isteme süresinin dolması da haczin düşmesine yol açar. Kanuna göre haciz konulduktan sonra bir yıl içinde satış talep edilmezse, haciz kendiliğinden düşer. Bu durumda borçlu, icra dairesine başvurarak haczin tapu kaydından silinmesini isteyebilir.

Son olarak, borçlu olmadığı halde hakkında haciz işlemi başlatılmış kişiler için menfi tespit davası açılması da mümkündür. Mahkeme kararıyla borçsuz olduğu tespit edilen kişinin taşınmazı üzerindeki haciz kaldırılır.

Özetle, tapu haciz kaldırma işlemleri; borcun ödenmesi, tarafların anlaşması, sürenin dolması, şikâyet ya da dava yoluyla gerçekleşebilir. Bu nedenle her somut olayda uygun yolun belirlenmesi ve gerekli başvuruların yapılması gerekir.

Tapudaki Haciz Nasıl Kaldırılır?

Tapudaki haciz, borçlunun taşınmazı üzerinde alacaklının hakkını güvence altına almak için konulan şerhtir. Bu şerh, borçlunun taşınmazı üzerinde tam tasarruf yetkisini kısıtlarken üçüncü kişilere de taşınmazın üzerinde haciz bulunduğunu bildirir. Ancak bu şerhin kaldırılması mümkündür ve bunun için birkaç farklı yol bulunmaktadır:

• Borcun ödenmesi: Borçlu, icra dosyasındaki borcunu ödediğinde icra müdürlüğü tarafından tapuya müzekkere yazılır ve haciz kaldırılır.
• Satış süresinin geçmesi: Haciz konulduktan sonra alacaklı bir yıl içinde satış talep etmezse haciz kendiliğinden düşer. Borçlu, icra dairesine başvurarak haczin kaldırılmasını talep edebilir.
• Tarafların anlaşması: Borçlu ve alacaklı arasında yapılan anlaşma sonucunda alacaklı, icra dairesine haczin kaldırılması yönünde beyanda bulunabilir.
• Şikâyet ve dava yolları: Usulsüz şekilde konulan hacizler, icra mahkemesine yapılacak şikâyetle kaldırılabilir. Ayrıca borçlu olmadığı halde hakkında işlem yapılmış kişiler menfi tespit davası açarak taşınmaz üzerindeki haczi kaldırabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, haczin kaldırılması için yalnızca borcun ödenmesinin yeterli olmadığı, ayrıca icra dairesine başvuru yapılması gerektiğidir. Borç ödendiğinde icra dosyası kapanır, ancak haciz şerhinin kaldırılması için ayrıca işlem talebi yapılması zorunludur.

Bu nedenle, taşınmazın satışında veya üzerinde tasarruf edilmesinde sorun yaşamamak için, borçlu veya alacaklı tarafından mutlaka icra dairesine başvurulmalı ve ilgili masraflar yatırılarak tapu müdürlüğüne haczin kaldırılması yönünde yazı gönderilmesi sağlanmalıdır.

Tapu Üzerindeki Haciz Nereden Öğrenilir?

Bir taşınmaz üzerinde haciz bulunup bulunmadığını öğrenmek günümüzde oldukça kolaydır. Vatandaşlar, farklı yöntemlerle tapu üzerindeki hacizleri sorgulayabilir:

• E-Devlet üzerinden sorgulama: T.C. kimlik numarası ve şifre ile giriş yapıldıktan sonra Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün “Tapu Bilgileri Sorgulama” hizmeti üzerinden taşınmaz üzerindeki haciz şerhleri görülebilir.
• UYAP Vatandaş Portalı: Kişi hakkında başlatılmış bir icra takibi varsa, bu bilgi UYAP sistemi üzerinden de öğrenilebilir. Bu sayede borçlunun taşınmazı üzerinde haciz olup olmadığı elektronik ortamda görüntülenebilir.
• Tapu müdürlükleri: Haciz bilgileri ayrıca doğrudan tapu müdürlüklerinden yapılacak başvurularla da öğrenilebilir. Taşınmaz satın almak isteyen kişiler, ilgili tapu müdürlüğünden takyidat sorgusu yaptırarak taşınmaz üzerinde haciz ya da başka sınırlamalar olup olmadığını öğrenebilir.

Özellikle taşınmaz satın alacak kişilerin, ileride mağduriyet yaşamamaları için tapu haciz sorgulaması yapmaları önemlidir. Hacizli bir taşınmazı satın alan kişi, haczin doğurduğu sonuçlarla karşılaşabileceğinden, bu sorgulama işlemi mutlaka yapılmalıdır.

TAPUDA HACİZ OLDUĞUNU ÖĞRENİNCE NE YAPILMASI GEREKİYOR?

Tapu gayrimenkulü devrederken üzerinde haciz olduğunu öğrenmek ya da tapuda arsa satarken, taşınmazın hacizli olduğunu öğrenmek neticesinde; haczi kaldırmak için alacaklıya borcu ödeyebilir yahut gayrimenkul üzerindeki haczi kaldırmak için diğer bahsettiğimiz yolları deneyerek taşınmaz üzerinde var olan haczi kaldırabilirsiniz. 

Belirtmek gerekir ki taşınmazı üzerinde haciz varken de satmak kural olarak mümkündür. Ancak böyle bir durumda Taşınmazı devralan kişi taşınmazın tüm borçlarını ve haciz ile beraber satın alır. Ancak günümüzde insanlar üzerinde haciz bulunan evi satın almak istemediğinden haczi kaldırıp satmak daha faydalı olacaktır.

TAPU HACZİNİ KALDIRMAK İÇİN NE YAPMAK GEREKİYOR?

Tapu üzerinde var olan haczi kaldırmak için yapılması gereken ilgili icra takibini yürüten icra dairesine başvurmaktır. Borçlu borcunu ödediyse yahut satış istenmediğinden dolayı haciz hakkı düştüyse ilgili icra dairesinden tapu üzerinde var olan haczin kaldırılması talep edilmesi gerekir. Kural olarak icra müdürlükleri talep olmaksızın işlem yapmazlar. Bunların dışında alacaklı yahut borçlu anlaştıysa veya haciz yanlışlıkla konulduysa yine takibin başlatıldığı icra müdürlüğüne başvurmak gereklidir.

Tapu Haciz Kaldırma İşlemi Ne Kadar Sürer?

Tapu haciz kaldırma işlemlerinin süresi, başvuru yoluna ve işlemlerin yürütüldüğü kuruma göre değişiklik göstermektedir. Kanunda belirlenmiş kesin bir süre bulunmamakla birlikte, uygulamada işlemler çoğu zaman birkaç gün ile birkaç hafta arasında sonuçlanmaktadır.

Borç ödendiğinde ve icra dairesine gerekli dilekçe ile başvurulduğunda, icra müdürlüğü en geç birkaç iş günü içerisinde tapu müdürlüğüne yazı yazar. Tapu müdürlüğü de bu yazının ulaşmasının ardından haciz şerhini kaldırır. Dolayısıyla borcun ödenmesi yoluyla yapılan haciz kaldırma işlemleri genellikle daha hızlı sonuçlanır.

Buna karşılık, şikâyet ya da dava yoluyla yapılan haciz kaldırma başvuruları daha uzun sürebilir. İcra mahkemesinde görülen şikâyet davaları veya menfi tespit davaları yargılama süresine tabi olduğundan, bu tür başvurularda sürecin aylarca uzaması mümkündür.

Öte yandan, haciz konulduktan sonra bir yıl içinde satış talep edilmemesi nedeniyle haczin kendiliğinden düşmesi halinde, borçlunun icra dairesine başvurarak durumun tespitini istemesi gerekir. Bu tür işlemler de çoğu zaman icra dairesinin iş yoğunluğuna bağlı olarak birkaç gün içerisinde sonuçlanır.

TAPU HACİZ KALDIRMAK İÇİN NEREYE BAŞVURMAM GEREKİYOR?

Tapu üzerinde var olan mevcut haczi kaldırmak için müraacat edilmesi gereken yer icra usulünün doğal bir neticesi olarak icra takibin yapıldığı icra müdürlüğüdür. Takibin başlatıldığı icra müdürlüğüne dilekçe ile başvurarak taşınmaz üzerinde var olan mevcut haczi kaldırmak için gerekli taleplerin yapılması yahut borçlunun borcunu ödenmesi gerekmektedir.

Tapu Haciz Kaldırma İşleminde Zamanaşımı ve Yargılama

Tapu üzerindeki hacizlerin kaldırılmasında zamanaşımı önemli bir husustur. İcra ve İflas Kanunu’na göre, haciz konulan taşınmaz için 1 yıl içinde satış talebinde bulunulmazsa haciz kendiliğinden düşer. Bu süre, haczin konulduğu tarihten itibaren işlemeye başlar. Eğer alacaklı, süresi içinde satış talebinde bulunmaz veya talebini geri alıp yeniden yenilemezse, taşınmaz üzerindeki haciz hükümsüz hale gelir.

Bu durumda borçlu, icra dairesine yazılı bir dilekçe sunarak haczin kaldırılmasını talep edebilir. İcra dairesi, gerekli incelemeyi yaptıktan sonra tapu müdürlüğüne müzekkere göndererek haczin kaldırılmasını sağlar.

Ancak bazen icra müdürlükleri, çeşitli nedenlerle haczi kaldırma talebini reddedebilir. Bu durumda borçlu veya alacaklı taraf, icra mahkemesine başvurarak yargı yoluna gidebilir. Mahkeme, haczin zamanaşımına uğrayıp uğramadığını değerlendirir ve uygun görmesi halinde haczin kaldırılmasına karar verir.

Ayrıca, borç tamamen ödendiği halde haczin kaldırılmaması durumunda da yine yargı yoluna başvurmak mümkündür. Bu tür uyuşmazlıklar, hem icra mahkemelerinde hem de istinaf ve temyiz mercilerinde değerlendirilebilir.

TAPU HACZİ KALDIRMAK İSTEDİĞİMDE HARÇ VE MASRAF ÖDENİR Mİ?

Tapu üzerinde var olan mevcut haczi kaldırmak için ödenmesi gereken harç ve masraflar genel olarak; tahsil harcı, başvuru harcı ve vekalet harcıdır. 

İİK 106-110 MADDELERİ UYARINCA TAPU ÜZERİNDEKİ HACZİN KALDIRILMASI NASIL YAPILIR?

Borçlu yahut hacizli evi satın alan kimse verilmiş olan haciz kararının üzerinden bir yıl geçmesiyle 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 106. Maddesi ile 110. maddeleri arasında yer alan hükümler uyarınca icra dairesinden taşınmaz üzerinde var olan haczin kaldırılmasını talep edebilir. 

Bahsi geçen kanun maddeleri uyarınca haciz kararından itibaren bir yıl içerisinde alacaklı yahut borçlu satış masraflarını ilgili icra müdürlüğüne yatırıp satış istemelidir. Aksi halde taşınmaz üzerindeki haciz düşecek ve borçlu veya hacizli taşınmazı satın alan üçüncü şahıs haczin kalkması talebinde bulunabilecektir.

TAPU HACİZ KALDIRMA TALEBİNDE KİMLER BULUNABİLİR?

1) İcra takibinin borçlusu

Borçlu borcunu ödeyerek veya icra memurunun yanlış işlem tesis etmesi sebebiyle ya da hacizden itibaren alacaklının bir yıl içerisinde satış istemesi halinde tapu haciz kaldırma talebinde bulunabilir.

2) İcra takibinin alacaklısı

Takibin alacaklı tarafı, borcu haricen tahsil ettikten sonra ya da alacaklı ve borçlunun anlaşması halinde taşınmaz haczini kaldırma talebinde bulunabilir.

3) Hacizli evi devralan kişi

Üzerinde haciz olan taşınmazı devralan üçüncü kişi de tapu haciz kaldırma talebinde bulunabilir. 

Bahsi geçen bu kişilerin kendileri icra müdürlüklerine dilekçeyle başvurabileceği gibi haczin daha erken kalkması ve sürecin sorunsuz ilerlemesi adına vekilleri aracılığıyla da süreci takip edebilirler.

BORÇ ÖDENDİĞİ VAKİT TAPU ÜZERİNDEKİ HACİZ KALKAR MI?

Tapu üzerinde var olan mevcut haczin kaldırılması için ilgili icra müdürlüğüne borcun tamamı ödenmesi gereklidir. Ancak borcu tamamen ödemek taşınmaz üzerinde var olan tapu haciz kalkması için yeterli olmayacaktır. İlgili icra müdürlüğüne borcun dışında tahsil harcının da ödenmesi gerekmektedir. 

Tahsil harcının ödenmesine müteakip icra müdürlüğüne, taşınmazın bulunduğu ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazılması hakkında bir talepte bulunulması gereklidir. Aksi halde tapu üzerindeki haciz var olmaya devam edecektir.

Çoğu zaman bilgi eksikliğinden yalnızca icra borcunun ödenmesi ile tapu üzerinde var olan tapu haczi kaldırma işleminin başarılı olacağı düşünülür. Fakat bu şekilde süreç uzayacak ve hak kayıpları yaşanacaktır.

TAPU HACİZ KALDIRMA MASRAFI NE KADARDIR?

Dosyada borç mevcut ise mevcut olan icra borcu ödenecek ve dosya kapatılacaktır. İcra borcu ödenmiş fakat tahsil harcı ödenmemişse adınıza ödeme yapılması vetalepte bulunarak icra dosyanızın kapatılması gerekmektedir. 

Bu işlemler neticesinde taşınmazınız üzerinde var olan haciz ve hak mahrumiyeti ortadan kaldırılacaktır. İcra dosyanızın en kısa süre içerisinde kapatıldığından emin olmak için UYAP Vatandaş Portal üzerinden icra dosyanızı kontrol etme imkânınız mevcuttur.

UYAP TAPU HACİZ KALDIRMA NASIL YAPILIR?

Her alanda hayatımızı kolaylaştıran UYAP portalı üzerinden tapu haciz kaldırma işlemi yapabilmek için kişinin e-imzaya sahip olması gereklidir. Bunun dışında e-imza olmadan UYAP portal üzerinden tapu haciz kaldırma işlemlerinin yapılması maalesef mümkün değildir. E-imzanız yok ise İcra müdürlüğüne bizzat gidilmelidir

EV ÜZERİNDEKİ HACİZ NASIL KALDIRILIR?

Ev üzerinde var olan mevcut bir tapu haczi kaldırma için temelde 2 yoldan bahsedilebilir:

İlk olarak bir yıl olan satış isteme süresinin dolmasına müteakip borcu ödemeye gerek kalkmadan kişinin doğrudan  yazdığı bir dilekçe ile icra müdürlüğünden ev üzerindeki haczin kaldırılması istenebilir. 

Diğer bir yöntem ise borçlunun, borcu ve borca bağlı harç ile masrafları ödeyerek icra müdürlüğünden tapuya müzekkere yazılmasını talep etme yolu ile de ev üzerindeki haciz kalkabilmektedir.

Tapu Haciz Kaldırma Dilekçesi Örneği

Tapu üzerindeki haczin kaldırılması için icra dairesine yazılı başvuru yapılması gerekir. Bu başvuru, genellikle borcun ödenmesi, satış süresinin dolması veya hukuka aykırı haciz işlemi gibi nedenlere dayanır. Başvuru sırasında icra dosyasına gerekli masraflar yatırılmalı ve icra dairesinden tapu müdürlüğüne haczin kaldırılmasına ilişkin müzekkere gönderilmesi talep edilmelidir.

Aşağıda örnek bir tapu haciz kaldırma dilekçesi yer almaktadır:

… İCRA DAİRESİNE

DOSYA NO: 2025/…

BORÇLU: Ad Soyad – T.C. Kimlik No – Adres

VEKİLİ: Av. …

KONU: Tapu kaydına konulan haczin kaldırılması talebimizden ibarettir.

AÇIKLAMALAR:

1. Müdürlüğünüzün yukarıda esas numarası yazılı dosyası kapsamında taşınmazım üzerine haciz konulmuştur.
2. Dosya borcu tarafımdan tamamen ödenmiş olup, satış talep süresi de dolmuştur.
3. Bu nedenle, üzerindeki haczin kaldırılarak tapu kaydından terkin edilmesini talep etme zorunluluğu doğmuştur.

HUKUKİ SEBEPLER: İcra ve İflas Kanunu ve ilgili mevzuat.

SONUÇ VE TALEP: Yukarıda arz edilen nedenlerle, taşınmaz üzerindeki haczin kaldırılmasına karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim.

Tarih – İmza
Borçlu / Vekili

Bu dilekçe örneği genel bir taslaktır. Somut olayın özelliklerine göre dilekçede değişiklik yapılması, özellikle borcun ödendiği, satış süresinin dolduğu veya usulsüz işlem yapıldığı gibi gerekçelerin açıkça belirtilmesi gereklidir.