Tapu Harcı Nedir? Tapu Harcı Hesaplama ve Ödeme

Tapu harcı, Türkiye’de gerçekleştirilen gayrimenkul satış ve devir işlemleri sırasında, alıcı ve satıcı tarafından ödenmesi zorunlu olan bir kamu geliridir. Taşınmazın devri tapuda resmi olarak gerçekleşmeden önce, ilgili harcın ödenmiş olması gerekir. Bu ödeme yalnızca mali bir yükümlülük değil, aynı zamanda mülkiyetin güvence altına alınması için hukuki bir zorunluluktur.

Gayrimenkulün alım satım işlemlerinde alınan tapu harcı, satış bedeli üzerinden belirlenen oranlara göre hesaplanır. Uygulamada, bu oran satış bedelinin toplamda %4’ü olacak şekilde düzenlenmiştir. Yani, taraflardan her biri satış fiyatının %2’si kadar harç ödemekle yükümlüdür. Böylece hem devletin gelir kaynağı sağlanmakta hem de mülkiyet işlemleri resmi bir güvenceye kavuşmaktadır.

Tapu harcına ek olarak, bazı işlemlerde ayrıca döner sermaye bedeli de tahsil edilmektedir. Bu bedel her yıl güncellenmekte olup, satış ve ipotek gibi işlemlerde ayrı ayrı dikkate alınmaktadır.

Tapu Harcı Nedir?

Tapu harcı, bir emlak malının mülkiyetinin değiştirilmesi veya üzerindeki hakların değiştirilmesi işlemleri sırasında devlete ödenen resmi bir ücrettir. Gayrimenkulün satış bedelinin %2’si oranında hesaplanan tapu harcı, taşınmazın devri veya üzerine konulan hakların değiştirilmesi işlemleri sırasında ödenir. Ek olarak, devir işlemlerinde tapu harcına ekolarak döner sermaye bedeli de ödenir. 

Tapu harcı, taşınmazın devri veya üzerindeki hakların değiştirilmesi işlemlerinde, alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı ödenen resmi bir ücrettir.

Tapu harcı, emlakların alım-satım işlemleri için alınan tapu hizmet bedelidir. Tapu işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi için tapu harcının ödenmesi gerekmektedir. 

Alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2 oranında alınan tapu harcı, toplamda satış bedelinin %4’ü oranında olmaktadır. 

Bakanlar Kurulu kararıyla 5 Mayıs 2018 tarihinde %1,5 olarak uygulanan indirimli oran, 31 Ocak 2019 tarihinde sona ermiştir. 1 Ocak 2020’den itibaren ise hem alıcı hem satıcı için %2 olarak uygulanmaktadır. Gayrimenkulün satış değerinin düşük gösterilmesi ve buna bağlı olarak düşük miktarlarda tapu ücreti harcı durumunda taraflara vergi cezası uygulanır.

Tapu Harcı Hesaplama 2025

Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?

Tapu harcı hesaplaması, satış işlemi sırasında beyan edilen gayrimenkulün satış bedeli üzerinden yapılır. Tapu dairesine yapılan başvuru esnasında alıcı ve satıcı tarafından bildirilen değer, harcın temelini oluşturur.

Hesaplamada esas alınan oran, toplam satış bedelinin %4’üdür. Bu oran iki tarafa eşit şekilde bölünür; yani alıcı %2, satıcı %2 oranında tapu harcı öder. Gayrimenkulün türü (konut, iş yeri, arsa ya da tarla) bu oranın uygulanmasında herhangi bir değişikliğe neden olmaz.

Örneğin; 1.000.000 TL değerinde bir taşınmazın satışında toplam ödenecek tapu harcı 40.000 TL olacaktır. Bu tutarın 20.000 TL’si alıcıya, 20.000 TL’si satıcıya aittir.

Uygulamada taraflar arasında farklı anlaşmalar yapılabilmektedir. Her ne kadar yasal olarak harcın yarı yarıya ödenmesi gerekse de çoğu zaman harcın tamamı alıcı tarafından karşılanmaktadır. Ancak tarafların anlaşmasıyla bu yükümlülük satıcıya veya her iki tarafa ortak şekilde de yansıtılabilir.

İlgili Makale: Tapu Haciz Kaldırma, Tapu Üzerindeki Haciz Nasıl Kaldırılır?

Tapu Harcı Hesaplama Örneği

Tapu harcı tutarının nasıl belirlendiğini daha net görebilmek için örnekler üzerinden açıklamak faydalı olacaktır.

Örneğin; 2.000.000 TL satış bedeli olan bir taşınmaz için toplam ödenecek tapu harcı %4 oranı üzerinden hesaplanır. Bu durumda toplam tapu harcı 80.000 TL olacaktır. Yasa gereği, bu tutarın %2’si (40.000 TL) alıcıya, %2’si (40.000 TL) ise satıcıya aittir.

Başka bir örnekle; 500.000 TL değerinde bir gayrimenkul satıldığında, toplam tapu harcı 20.000 TL olarak belirlenir. Burada da her iki taraf 10.000 TL ödeyecektir.

Uygulamada ise çoğu zaman bu yükümlülüğün tamamı alıcı tarafından karşılanmaktadır. Bununla birlikte, taraflar kendi aralarında anlaşarak farklı ödeme düzenlemeleri yapabilir.

Bu örnekler, taşınmazın türünden bağımsız olarak (konut, arsa, tarla ya da iş yeri) aynı oranın geçerli olduğunu göstermektedir. Dolayısıyla tapu harcı hesaplamasında temel kriter satış bedeli olup, oran sabit olarak %4’tür.

Tapu Harcı Nereye Ödenir?

Tapu harcı ödemesi, satış başvurusu yapıldıktan sonra tapu müdürlüğü tarafından verilen tahsilat numarası üzerinden gerçekleştirilir. İşlem sırasında tarafların iletişim bilgileri sisteme girilir ve tahsilat numarası SMS yoluyla gönderilir. Bu numara ile ödeme yapılması zorunludur.

Tapu harcı şu kanallar üzerinden ödenebilir:

• Banka şubeleri aracılığıyla,
• İnternet bankacılığı veya mobil uygulamalar üzerinden,
• PTT şubeleri yoluyla,
• Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) e-tahsilat sistemi üzerinden online olarak.

Ödeme yapıldıktan sonra dekont alınmalı ve tapu müdürlüğüne ibraz edilmelidir. Tapu işlemlerinin tamamlanabilmesi için harcın ve varsa döner sermaye bedelinin eksiksiz şekilde ödenmiş olması şarttır.

Tapu Harcı Sorgulama

Tapu harcı ödemelerinin takibi ve doğruluğunun kontrolü için tahsilat numarası kullanılmaktadır. Satış başvurusu sonrası verilen bu numara ile hem ödeme yapılabilir hem de mevcut durum sorgulanabilir.

Tapu harcı sorgulama yöntemleri şunlardır:

• Gelir İdaresi Başkanlığı’nın (GİB) e-tahsilat sistemi üzerinden tahsilat numarası girilerek,
• İnternet bankacılığı ve mobil uygulamalarda “tapu harcı ödeme/sorgulama” bölümünden,
• İlgili banka şubelerine başvurarak,
• Tapu müdürlüklerinden işlem detaylarını öğrenerek.

Bu yöntemler sayesinde, tarafların üzerine tahakkuk ettirilmiş olan tapu harcı kolayca öğrenilebilir ve ödeme süreci güvenli şekilde tamamlanabilir.

BEDELSİZ DEVİRDE TAPU HARCI HESAPLAMA

Bütün gayrimenkul devirlerinin bir bedel karşılığında olması gerekmez. Gayrimenkul devirleri bazen herhangi bir bedel alınmadan, bedelsiz olarak da devredilebilir. Peki bedelsiz şekilde bir gayrimenkulün devredilmesi durumunda ödenecek olan tapu harcı ne kadardır?

Daha önce de bahsettiğimiz üzere ‘’Tapu Harcı’’ diye bilinen harç, 3317 sayılı Harçlar Kanunu’nun 57.maddesinde düzenlenmiştir. İlgili kanun maddesi şu şekildedir:

DÖRDÜNCÜ KISIM 

Tapu ve Kadastro Harçları 

BİRİNCİ BÖLÜM 

Mükellefiyet 

Mevzuu: 

Madde 57 – Tapu ve kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanları, tapu ve kadastro harçlarına tabidir.

İlgili kanun maddesinde, kanunun ekinde yer alan tarifelerden 4 numaralı tarifeye atıf yapılmıştır. Bedelsiz bir gayrimenkul devrinde ödenecek olan tapu harcının ne kadar olacağı, kanunun ekinde yer alan 4 numaralı tarifenin ‘’Tapu ve Kadastro işlemlerinden alınacak harçlar’’ başlığının 4. Maddesinde düzenlenmiş olup, ilgili madde şu şekildedir:

‘’Gayrimenkullerin ve mülkiyetten gayrı ayni hakların bağışlanmasından, kanuni mirasçılar dışında intifa hakkından kuru mülkiyet sahibi lehine ivazsız feragat edilmesinde ve süreli intifa haklarında süre dolarak intifa hakkının sona ermesinde kayıtlı değer üzerinden (Binde 68,31)’’

Buna göre bedelsiz bir şekilde yapılacak olan devirde ödenecek olan tapu harcı binde 68,31 olarak düzenlenmiştir.

Sıkça Sorulan Sorular