Kiracı Hakları 2025, 5 Yıllık 10 Yıllık Kiracı Hakları

Kiracı hakları 2025 yılında da Türk Borçlar Kanunu ve yerleşik yargı kararları çerçevesinde korunmaya devam etmektedir. Kira hukuku, esas itibarıyla kiracıyı korumayı amaçladığından, kiracının mağduriyetini önlemek için çok sayıda özel düzenleme yapılmıştır.

Kiracılar; kira sözleşmesi olsun veya olmasın, kanunla tanınan haklara sahiptir. Örneğin kiralanan yerin kullanıma uygun teslim edilmesi hakkı, tahliye sebebi bulunmadıkça evden çıkarılmama hakkı, yasal sınırları aşan kira artışını kabul etmeme hakkı, kiralanandaki kusurların giderilmesini talep hakkı, sözleşmeyi feshetme hakkı, depozitoyu geri alma hakkı ve ev sahibinin gereksiz müdahalesinden korunma hakkı en temel kiracı hakları arasında yer almaktadır.

Bunun yanında, kira ilişkisi belirli bir süre devam ettiğinde devreye giren 5 yıllık kiracı hakları ve 10 yıllık kiracı hakları da vardır. Bu haklar, kiracının belirli süreyi doldurduğu gerekçesiyle haksız şekilde tahliye edilmesini engelleyen güvenceler sağlar.

Bu yazımızda, kiracı hakları 2025 kapsamında güncel düzenlemeleri, 5 yıllık ve 10 yıllık kiracı haklarını ve kiracıların karşılaşabileceği temel hukuki sorunlarda sahip oldukları imkanları ayrıntılı biçimde ele alacağız.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı hakları 2025 yılında da kira hukukunun temel prensipleri doğrultusunda düzenlenmiştir. Bu haklar, kiracının mağduriyetini önlemek ve kira ilişkisini dengeli bir şekilde sürdürmek amacıyla hem Türk Borçlar Kanunu hem de yargı kararlarıyla güvence altına alınmıştır.

Başlıca kiracı hakları şunlardır:

• Evi kullanıma uygun teslim alma hakkı: Kiralanan taşınmaz, oturulabilir veya kullanılabilir halde teslim edilmelidir.
• Tahliye nedeni bulunmadıkça evde oturma hakkı: Kiracı, haklı bir sebep olmadıkça evden çıkarılamaz.
• Kanuna aykırı kira artışını kabul etmeme hakkı: Kira artışları yasal sınırlar dahilinde yapılabilir, kiracı bundan fazlasını ödemek zorunda değildir.
• Kusurların giderilmesini talep hakkı: Kiralananda ortaya çıkan ayıplar ev sahibi tarafından giderilmelidir.
• Sözleşmeyi feshetme hakkı: Kanunda öngörülen şartlarda kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Vergi, sigorta gibi yükümlülükleri ev sahibinden talep hakkı: Kira konusu taşınmazın zorunlu giderleri ev sahibine aittir.
• Depozitoyu geri isteme hakkı: Tahliye sırasında olağan kullanım dışındaki zararlar dışında depozito kiracıya iade edilmelidir.
• Rahatsız edilmeden oturma hakkı: Ev sahibi, kiracıyı kanunda düzenlenen haller dışında rahatsız edemez.
• Alt kiraya verme hakkı: Sözleşme izin veriyorsa kiracı, taşınmazı bir başkasına kiralayabilir.
• Yeni malike karşı hakları ileri sürebilme hakkı: Ev satılsa bile kiracının sözleşmeden doğan hakları yeni ev sahibine karşı da geçerlidir.

Görüldüğü üzere, kiracı hakları yalnızca kira bedeli ile sınırlı olmayıp, taşınmazın kullanımı, güvenliği, bakım ve onarımı gibi pek çok konuda geniş bir güvence sağlamaktadır.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları

Kiracı hakları 2025 kapsamında en çok merak edilen konulardan biri, ev sahibinin evi satması durumunda kiracının haklarının ne olacağıdır. Genel kural olarak, taşınmazın satılması kiracının haklarını ortadan kaldırmaz. Kiracının sözleşmeden doğan tüm hakları, yeni ev sahibine karşı da aynen devam eder.

Ancak, burada önemli bir istisna vardır: Yeni ev sahibinin eve ihtiyacı olması. Eğer yeni malik, kendisi ya da kanunda belirtilen yakınları için eve gerçekten ihtiyaç duyuyorsa, bu durumda kiracının tahliyesi gündeme gelebilir.

Yeni malik tahliye sürecinde şu şartlara uymak zorundadır:

• Taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar göndermelidir.
• İhtarın ardından en erken 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
• Tahliye ihtiyacının samimi ve gerçek olması gerekir. Eğer bu ihtiyaç gerçeğe aykırı gösterilirse, kiracı buna itiraz edebilir.

Sonuç olarak, evin satılması kiracının haklarını sona erdirmez, yalnızca yeni malikin gerçek ihtiyacı varsa tahliye imkanı doğar. Bu süreçte kiracının itiraz hakkı da her zaman saklıdır.

Kontratsız/Sözleşmesiz Kiracının Hakları

Kiracı hakları 2025 açısından önemli bir diğer konu da kontratsız yani yazılı sözleşmesi bulunmayan kiracıların durumudur. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin geçerliliği için yazılı olma şartı aranmaz. Bu nedenle, sözlü şekilde yapılan kira anlaşmaları da geçerlidir ve kiracılar kanunda öngörülen tüm haklardan yararlanabilir.

Kontratsız kiracının hakları arasında şunlar öne çıkar:

• Haklı sebep olmadan tahliye edilememe: Ev sahibi, yazılı sözleşme yok diye kiracıyı evden çıkaramaz. Tahliye için kanunda belirtilen özel sebeplerin bulunması gerekir.
• Yasal kira artış oranının geçerli olması: Kira artışları yazılı sözleşme olmasa da TÜFE oranı veya kanuni sınırlamalar çerçevesinde yapılabilir.
• Kullanıma uygun teslim ve kusurların giderilmesi: Kontrat olmasa dahi evin oturulabilir halde olması gerekir. Kusurların giderilmesi ev sahibinin sorumluluğundadır.
• Depozito hakkı: Eğer sözlü anlaşmada depozito ödenmişse, tahliye sırasında kiracı bu bedelin iadesini talep edebilir.
• Yeni malike karşı koruma: Ev satılsa bile sözlü kira ilişkisi yeni malik açısından da bağlayıcıdır.

Özetle, sözleşmesiz kiracılar da yazılı sözleşmesi olan kiracılarla aynı güvencelere sahiptir. Ev sahibinin tek taraflı iradesiyle kiracıyı evden çıkarması mümkün değildir.

Kira Artışında Kiracı Hakları

Kiracı hakları 2025 bakımından en çok gündeme gelen konulardan biri de kira artışlarıdır. Kanun, kiracının fahiş zamlarla mağdur edilmesini engellemek için bazı sınırlamalar getirmiştir.

Kira artışına ilişkin temel kurallar şunlardır:

• TÜFE oranı sınırı: Kira bedeline yapılacak zam, ilgili ay için açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranını geçemez.
• %25 artış sınırı: 01.07.2024 tarihine kadar konut kiraları için getirilen en fazla %25 artış sınırı sona ermiştir. 2025 yılı itibarıyla kira artışları yalnızca TÜFE oranına göre yapılmaktadır.
• İş yeri kiraları: İş yeri kiralarında baştan beri yalnızca TÜFE oranı geçerli olmuştur, %25 sınırlaması iş yerlerini kapsamamıştır.
• Fazla zam talepleri: Ev sahibi, TÜFE oranının üzerinde artış talep ederse kiracı bunu ödemek zorunda değildir. Kiracı, yasal orana göre artırılmış kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
• Kira tespit davası: 5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde, ev sahibi veya kiracı emsal kiralar dikkate alınarak kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini isteyebilir.

Bu nedenle kiracılar, herhangi bir zam döneminde ev sahibinin taleplerini kanundaki üst sınırlara göre değerlendirmeli, fazla talep edilen zamları ödememeli ve ödemelerini mutlaka dekont veya makbuz ile belgelendirmelidir.

5 Yıllık Kiracı Hakları

Kiracı hakları 2025 kapsamında, kira sözleşmesinde 5 yılını dolduran kiracılar için özel düzenlemeler bulunmaktadır. Kiracı, sırf 5 yılı doldurduğu gerekçesiyle evden çıkarılamaz. Bu süre, tek başına bir tahliye sebebi oluşturmaz.

5 yıllık kiracıların sahip olduğu başlıca haklar şunlardır:

• Tahliye engeli: 5 yılını dolduran kiracı, ancak Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen geçerli tahliye sebepleri varsa evden çıkarılabilir. Örneğin kiracının kira bedelini ödememesi, tahliye taahhüdü vermesi veya taşınmaza zarar vermesi gibi haller.
• Kira tespit davası: 5 yıllık kira sözleşmelerinde, ev sahibi emsal kiraları dikkate alarak kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açabilir. Bu dava sonucunda mahkeme, hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
• Sözleşmenin devamı: Belirli süreli kira sözleşmeleri süre dolsa bile kendiliğinden uzamış sayılır. 5 yıl dolduğunda da kiracının kira ilişkisi, geçerli tahliye nedeni olmadığı sürece devam eder.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde koruma: Belirsiz süreli sözleşmelerde de 10 yıl dolmadan sırf süreye dayalı olarak kiracı tahliye edilemez.

Sonuç olarak, 5 yıllık kiracılar, yalnızca süre dolduğu için tahliye edilemezler. Ancak kanunda yer alan geçerli sebeplerin varlığı halinde tahliye mümkündür. Ayrıca 5 yılını dolduran kiracılar için kira bedelinin yeniden belirlenmesi gündeme gelebilir.

10 Yıllık Kiracı Hakları

Kiracı hakları 2025 kapsamında en kritik konulardan biri de 10 yıllık kiracıların haklarıdır. Çünkü kira sözleşmesinin süresine bağlı olarak tahliye koşulları bu aşamada farklılık göstermektedir.

Eğer kira sözleşmesi belirli süreli ise:

• Sözleşme süresi dolduktan sonra 10 yıl daha geçmişse, ev sahibi bu 10 yılın bitiminde tahliye davası açabilir.
• Ancak dava açabilmek için, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunması gerekir.

Eğer kira sözleşmesi belirsiz süreli ise:

• Kira ilişkisi baştan itibaren 10 yıl devam etmişse, ev sahibi her 6 aylık dönemin sonunda tahliye davası açabilir.
• Bunun için dava açmadan en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilmesi zorunludur.

10 yıllık kiracıların lehine olan en önemli düzenleme, ev sahibinin sürelere ve ihtar şartlarına kesinlikle uymak zorunda olmasıdır. Bu koşullar yerine getirilmeden açılan tahliye davalarına karşı kiracının itiraz hakkı bulunmaktadır.

Özetle, 10 yılını dolduran kiracıların hakları daha sıkı kurallarla korunmuştur. Ev sahibi, yalnızca usule uygun bildirim ve süre şartlarını yerine getirirse tahliye yoluna gidebilir. Aksi halde kiracının evde oturma hakkı devam eder.

İş Yeri Kiracı Hakları

Kiracı hakları 2025 yalnızca konut kiracıları için değil, iş yeri kiracıları için de geçerlidir. Genel kural olarak, iş yeri kiracılarının hakları ile konut kiracılarının hakları arasında büyük bir fark bulunmamaktadır. Ev sahibinin tahliye koşulları ve sorumlulukları iş yeri kiraları bakımından da aynıdır.

İş yeri kiracılarının en önemli hakları şunlardır:

• Tahliye güvencesi: İş yeri kiracıları da, geçerli bir tahliye nedeni olmadan iş yerinden çıkarılamaz.
• Kira artışı sınırlaması: Konut kiralarında 01.07.2024 tarihine kadar geçerli olan %25 zam sınırı iş yerleri için uygulanmamıştır. İş yeri kiralarında kira artışı, her zaman TÜFE oranı ile sınırlıdır.
• Kullanıma uygun teslim hakkı: Kiralanan iş yerinin faaliyet yürütmeye elverişli halde teslim edilmesi gerekir.
• Kusurların giderilmesi hakkı: İş yerinde faaliyet göstermeyi engelleyen eksiklikler ev sahibi tarafından giderilmek zorundadır.
• Yan giderlerden muafiyet: Binaya ilişkin büyük onarım, vergi veya zorunlu sigorta gibi giderler iş yeri kiracısına yüklenemez.

Sonuç olarak, iş yeri kiracılarının hakları büyük ölçüde konut kiracılarının haklarıyla paralel olup, kira artışı bakımından yalnızca TÜFE sınırına tabi olmaları farklılık göstermektedir.

Kiracının Diğer Hakları

Kiracı hakları 2025 yalnızca kira artışı, tahliye veya sözleşme süresine ilişkin düzenlemelerle sınırlı değildir. Türk Borçlar Kanunu ve yerleşik içtihatlar, kiracının günlük yaşamını ve kira ilişkisinden doğan haklarını geniş kapsamlı şekilde korumaktadır.

Kiracının sahip olduğu diğer önemli haklardan bazıları şunlardır:

• Haklı bir sebep olmadan evden çıkarılmama hakkı: Ev sahibi, kanunda sayılan tahliye sebepleri dışında kiracıyı evden çıkaramaz. Bu sebepler arasında ev sahibinin ya da yakınlarının taşınma ihtiyacı, kiracının kira bedelini ödememesi veya eve zarar vermesi gibi durumlar yer alır.
• Kullanıma uygun teslim hakkı: Kiralanan taşınmaz, oturulmaya veya kullanılmaya elverişli şekilde teslim edilmelidir.
• Kusurların giderilmesini isteme hakkı: Kiralananda ortaya çıkan ayıplar ev sahibi tarafından giderilmek zorundadır. Kusurlar ciddi boyuttaysa kiracı kira indirimi veya sözleşmenin feshi yoluna gidebilir.
• Depozitonun iadesini talep hakkı: Tahliye sırasında olağan kullanım dışındaki zararlar hariç olmak üzere depozito kiracıya iade edilmelidir.
• Yan giderlerin ev sahibi tarafından karşılanmasını isteme hakkı: Çatı onarımı, zorunlu sigorta, büyük bakım masrafları gibi giderler kiracıya yüklenemez.
• Yeni malike karşı hakları ileri sürebilme hakkı: Ev satıldığında, kira sözleşmesi yeni malik için de geçerlidir.

Bu haklar, kiracının kira ilişkisi süresince korunmasını sağlar. Ancak kiracıların bu haklarını belgelerle desteklemesi (dekont, makbuz, yazılı ihtar vb.) büyük önem taşır. Aksi takdirde haklarını ileri sürmeleri zorlaşabilir.

Kiracı Hakları Danışma Hattı

Kiracı hakları 2025 konusunda bilgi almak isteyen birçok kişi, “kiracı hakları danışma hattı” arayışına girmektedir. Ancak uygulamada bu başlık altında özel bir telefon hattı bulunmamaktadır. Kiracıların haklarını öğrenmek veya uyuşmazlıklarında yol haritası çizmek için başvurabilecekleri başlıca kaynaklar şunlardır:

• Avukatlar ve hukuk büroları: Kira hukuku alanında uzman avukatlar, kiracıların haklarıyla ilgili detaylı danışmanlık verebilir.
• Baroların adli yardım büroları: Maddi imkânı sınırlı olan kişiler, bulundukları ilin barosuna başvurarak adli yardım kapsamında ücretsiz hukuki destek talep edebilir.
• Tüketici hakem heyetleri ve sulh hukuk mahkemeleri: Kiracı–ev sahibi uyuşmazlıklarında yetkili mercilerden biri sulh hukuk mahkemeleridir.
• Resmî internet siteleri ve mevzuat kaynakları: Mevzuat.gov.tr gibi resmi siteler üzerinden kira hukukuna ilişkin güncel yasal düzenlemelere ulaşılabilir.

Kısacası, “danışma hattı” şeklinde özel bir kurum bulunmamakla birlikte, kiracılar haklarını öğrenmek ve gerektiğinde hukuki destek almak için uzman avukatlardan veya baro adli yardım hizmetlerinden faydalanabilir.

Pandemi Döneminde Kiracı Hakları

Pandeminin etkisi sebebiyle oluşan ödeme güçsüzlüğü Türk Borçlar Kanununun 138. maddesindeki öngörülemeyen olağanüstü bir durum sayılarak kirada indirime gidilebilecektir.

‘’Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.’’ 

Görüldüğü üzere sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağan üstü bir durumun pandemi sebebiyle, kiracıdan kaynaklanmayan bir sebeplerle ortaya çıkması durumunda 138. madde kapsamında indirim talep edilebilecektir. 

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 28.09.2020 tarihli ve E. 2020/1103 K. 2020/1008 sayılı kararında salgın durumu olağanüstü bir hal kabul edilerek kirada indirime gidilmiştir. 

‘’Yaşanılan salgın hastalık sürecinin olağanüstü bir durum olduğu ve taraflarca öngörülemeyeceği açıktır. O halde genel olarak salgın hastalık sürecinin Türk Borçlar Kanunu’nun 138.maddesinde belirtilen olağanüstü durum olarak kabul edilmesi gerekir. Ancak salgının ve salgının yayılmasının engellenmesi amacıyla alınan tedbirlerin etkileri sektörlere ve işin yapıldığı yere göre farklılık göstermesi nedeniyle bu olağanüstü durum karşısında tüm sözleşmelere belirlenmiş bir şekilde müdahale etmek mümkün değildir. O halde somut olayda olduğu üzere kiranın uyarlanması talep edildiğinde mahkemece salgının ve alınan tedbirlerin bizzat kiracı üzerindeki etkileri değerlendirilmeli, bu olumsuz duruma kiraya verenin sebep olmadığı da göz önünde bulundurularak oluşan yük, sözleşmenin her iki tarafı üzerine dağıtılacak şekilde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması benimsenmelidir.’’ denilerek her kira sözleşmesinde 138. maddenin aynı etkiyi doğurmayacağı, salgının ve olağanüstü tedbirlerin kiracı üzerindeki etkisinin her somut olayda incelenmesi gerektiği belirtilmiştir.

Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları

Kentsel dönüşüm kararı, riskli binanın yıkılması durumunda alındığında; kiracı kira yardımı alabilmektedir. Kira yardımı kiracının 2 aylık masrafı temel alınarak belirlenir. Bağlı olduğu binası için yıkım talebi çıkarılmış kiracılar kira yardımına başvurabilmektedir. Bunun için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvurulması lazımdır.

Hak sahipleri tarafından, riskli olarak tespit edilen yapılardaki konut ve işyerlerinden dolayı kira yardımından faydalanabilmek için, tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde, riskli yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe/Belediyeye başvurulması gerekmektedir. Konut/işyerinde kiracı olarak ikamet edenlere, yapının bulunduğu ilde malikler için belirlenen aylık kira yardımı tutarı esas alınarak, (2) aylık kira yardımı tek seferde (defaten) ödenecektir.

Rutubetli Evde Kiracı Hakları

Evin rutubetli olması durumunda kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kendi gidererek bunun için yaptığı masrafı kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Kontratsız Kiracı Hakları

Türk Borçlar Kanununa göre kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Tarafların şartlar üzerinde anlaşmaları kaydıyla kira sözleşmesi kontratsız şekilde de yapılabilecektir. Kira sözleşmesinin yazılı yapılıyor oluşu ispat kolaylığı sağlamaktadır. Tarafların aralarında çıkacak uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması her iki taraf içinde mantıklı olacaktır.

Kira sözleşmesinin yazılı olması şartı aranmadığından dolayı kontratın bulunmadığı durumlarda dahi kira sözleşmesi bulunabilecektir. Kiracı hukuka aykırı olarak tahliye edilemeyecek, haklarını kullanması engellenemeyecektir.

İlgili Makale: Kiracı Tahliyesi Davası 

Riskli Yapı Kiracı Hakları

Riskli yapı ağır hasar görebilme veya yıkılabilme riskini taşıyan, ekonomik ömrünü doldurduğu bilimsel verilere dayanılarak tespit edilmişi yapıya verilen isimdir. Bir binanın riskli yapı olduğu tespit edildiğinde binadaki kiracılar da haberdar edilmektedir. Kiracıların haberdar edilmesinin sebebi, riski yapıda oturan kiracıların kira sözleşmesini feshedilecek olmalarıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği Borçlar Kanunu 301. Maddesinde şöyle denmektedir. ‘’ Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.’’

Görüldüğü üzere sözleşme süresince kiraya veren kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bulundurmakla yükümlüdür. Riski yapı tespiti yapıldığında kiraya verenin bu maddeye aykırı davrandığı görülmektedir. 

Yine Borçlar Kanunu 306. maddesinde ‘’Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.’’ Denilerek riskli yapı tespiti durumunda ayıbın öngörülen kullanma elverişliliğini ortadan kaldırdığı söylenebileceğinden kiracı sözleşmeyi feshedilebilecektir. Kiracısı olduğunuz yapı riskli olarak nitelendirildiğinde kiraya verene ihtarname çekerek kira sözleşmesi feshedilebilecektir.

Dükkân Kiracı Hakları

Borçlar Kanununda kira sözleşmeleri 3 kısımda düzenlenmiştir. İlk kısmı genel hükümler oluşturmaktadır ve hakkında hüküm bulunmayan yerlere de uygulanmaktadır. İkinci kısmı konut ve çatılı iş yeri kiraları oluşturmaktadır. Konut ve çatılı iş yeri kiraları bölümünde düzenlenmemiş alanlara genel hükümler uygulanacağı için yukarıdaki kiracı hakları kısmına atıf yapacağız.

Konut ve çatılı iş yerleri kısmında düzenlenmiş kiracı hakları ise şunlardır:

Borçlar kanunu madde 343’e göre kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Kanunun bu maddesinde, tarafların sözleşme üzerinde değişiklik yapamayacakları, bunun tek istisnasının kira bedelinin yeniden belirlenmesi olduğu açıklanmıştır. TBK. m. 343 hükmü, tek taraflı, yalnız kiracıyı koruyan emredici bir hüküm olduğu için, taraflar kiracı lehine, kiraya veren aleyhine kira sözleşmesinin hükümlerinde değişiklik yapabileceklerdir.

346. maddede de kiracıyı koruyan hükümler bulunmaktadır. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Buradaki hüküm, yalnız kiracıyı koruduğu için tek taraflı emredici bir hükümdür. 

İlgili Makale: Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi, Kiracı Nasıl Çıkarılır?

İskânsız Evde Kiracı Hakları

İnşaatı tamamlanmış bir binanın mimari projeye uygun şekilde yapıldığını onaylayan belgeye iskân ruhsatı denir.  İskân ruhsatı bulunmayan yapılar da kiralanabilmektedir. Yukarıda da açıklandığı üzere kira sözleşmesinin yazılı olması şartı aranmadığından kira sözleşmesi sözlü olarak da kurulabilecektir. Elektrik ve diğer aboneliklerin başlangıçta yapılmasında sorun çıkabilmektedir.