Kiracı Tahliyesi Davası

Kiracı Tahliyesi Davası, konut veya işyeri kiralarında kira ilişkisinin kanunda öngörülen nedenlerle sona erdirilerek kiralananın boşaltılmasını amaçlayan, usul ve esasa dair sıkı kurallara bağlı bir hukuk yoludur. Kira sözleşmesinin türü (belirli–belirsiz süre), tahliye sebebinin niteliği (ihtiyaç, yeniden inşa–imar, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, on yıllık uzama sonunda fesih vb.) ve izlenecek prosedür davanın seyrini belirler. Bu çerçevede Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu hükümleri birlikte değerlendirilir; süreler, ihtar şartları, ispat ölçütleri ve hak düşürücü/uzatıcı etkiler büyük önem taşır. Bu yazıda, uygulamada en çok karşılaşılan tahliye nedenleri, izlenecek adımlar ve stratejik ispat noktaları üzerinden Kiracı Tahliyesi Davası kapsamlı biçimde ele alınacaktır.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir malın kullanımını veya kullanım sonucu ondan yararlanılmasını kiracıya bırakması, kiracının da bunun karşılığında kira bedelini ödemeyi üstlenmesi ile kurulan bir sözleşmedir. Bu yönüyle kira sözleşmesi, karşılıklı borç yükleyen ve sürekli edim doğuran bir akittir.

Başka bir deyişle kira sözleşmesi; taşınır ya da taşınmaz malların belirli bir süre için ücret karşılığında kullanımını düzenler. Taraflar arasında sözleşmenin kurulması için karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları yeterlidir. Sözleşmenin taraflarını; kiracı (kira bedelini ödemeyi üstlenen) ve kiraya veren (malın kullanılmasına izin veren) oluşturur.

Önemle vurgulamak gerekir ki, kira sözleşmesinde mal sahibi olma şartı bulunmaz. Yani kiraya verenin malikin kendisi olması zorunlu değildir; malik olmayan kişi de taşınmazı kiraya verebilir. Bu durumda doğacak hak ve borçlar yalnızca sözleşmenin taraflarını bağlar.

Kira sözleşmesinde tarafların asli yükümlülükleri;

• Kiracının kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödeme borcu,
• Kiraya verenin ise kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli halde bulundurma yükümlülüğüdür.

Bu esaslar, ilerleyen süreçte ortaya çıkabilecek kiracı tahliyesi davaları bakımından da temel hukuki dayanağı oluşturur.

Konut ve İşyeri Kira Sözleşmesi

Türk Borçlar Kanunu (TBK), konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini özel bir düzenleme altında ele almıştır. Bunun temel nedeni, kira ilişkilerinde genellikle zayıf tarafın kiracı olması ve bu tarafın korunmaya ihtiyaç duymasıdır. Bu sebeple kanun koyucu, konut ve işyeri kiralarında kiracıyı koruyucu emredici hükümler öngörmüştür.

Konut ve işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak düzenlenebilir:

• Belirli süreli kira sözleşmesi, başlangıcı ve bitiş tarihi açıkça belirlenmiş sözleşmedir. Süresi sona erdiğinde kendiliğinden sona erer; ancak kiracının sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmaması halinde sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar.
• Belirsiz süreli kira sözleşmesi ise, bitiş tarihi açıkça belirtilmemiş sözleşmedir. Bu durumda taraflar, kanunda öngörülen fesih bildirim sürelerine uyarak kira ilişkisini sona erdirebilir.

Kiraya veren, belirli süreli sözleşmenin bitimini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.

Dolayısıyla, kiracı tahliyesi davası bakımından sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması, uygulanacak prosedürün ve dava şartlarının farklılaşmasına yol açar.

Kira Sözleşmesinin Feshedilmesi ve Tahliye Davası

Kira ilişkisi her zaman tarafların serbest iradesiyle sona ermez. Bazı durumlarda kiracı tahliyesi davası açılarak sözleşmenin mahkeme kararıyla sonlandırılması gerekir. Bu noktada hem kiracının hem de kiraya verenin fesih hakları ve şartları farklıdır.

1. Kiracının Bildirim Yoluyla Feshi

6098 sayılı TBK m. 347 uyarınca kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu süreye uyulmadığında sözleşme, aynı şartlarla bir yıl daha uzatılmış sayılır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı, kanunda öngörülen bildirim sürelerine uyarak her zaman fesih hakkını kullanabilir.

Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda ise kiracı, eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez. Rıza alınamazsa ya da eş haksız şekilde rıza vermekten kaçınırsa, kiracı mahkemeden bu konuda karar verilmesini talep edebilir.

2. Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren, kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunduğunda tahliye davası açabilir. Bu durumda;

• Belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminde,
• Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemleri dikkate alınarak,

bir ay içinde dava açılması zorunludur (TBK m. 350/1). Ayrıca tahliye sonrası kiralanan, üç yıl boyunca eski kiracı dışında başkasına kiralanamaz.

3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Taşınmazın yeni sahibi, konut veya işyeri ihtiyacı için kiracının tahliyesini talep edebilir. Bunun için iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılmalı, ardından altı ay içinde dava açılmalıdır (TBK m. 351). Bu davalarda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.

4. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye

Kiralananın esaslı onarımı, imarı veya yeniden inşası gerektiğinde, kullanım imkânsız hâle geliyorsa kiraya veren tahliye davası açabilir (TBK m. 350/2). Tahliye edilen kiracının, yeniden yapılan taşınmazı öncelikli kiralama hakkı vardır ve bu hak üç yıl boyunca korunur.

Bu düzenlemeler, kiracı tahliyesi davası açılacak en sık karşılaşılan senaryoları ortaya koymaktadır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VAR KİRACI ÇIKMIYOR

Günümüzde ekonomik ve sosyal koşullar itibariyle kira sözleşmeleri yapıldıktan sonra taraflar arasında  tahliye taahhütnamesi de akdedilebiliyor. Zira ekonomik dalgalanmalar özellikle de enflasyonun sebep olduğu durumlar, kiraya verenleri tahliye taahütnamesi düzenlemek durumunda bırakıyor. Tahliye taahhütname ise en geniş tanımıyla kiracı tarafından ilgili taşınmazın belli bir tarihe tahliye edileceğine ilişkin kiraya verene yazılı olarak söz vermesi olarak anlatılabilir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinin 1.fıkrasında düzenlenmiştir. İlgili kanun maddesi şu şekildedir:

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Bu bilgiler ışığında tahliye taahhüdünün yalnızca konu ve çatılı işyeri kiraları açısından düzenlenebileceği belirtilebilir ancak bu taahhüdünün hukuken geçerli kabul edilebilmesinin belli şartları bulunmaktadır.

Kiracı tahliyesi için ilk olarak kiracıya bir ihtarname gönderilmelidir. Eğer ki taahhütname olmasına rağmen kiracı çıkmamakta ısrar ediyorsa ilamsız tahliye başlatılabilir veya kiraya veren tahliye davası açabilir.

Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliyesi

Kiracı tahliyesi davası açılmasının en önemli nedenlerinden biri de kiracının verdiği yazılı tahliye taahhüdüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre, kiracı kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve buna rağmen tahliye gerçekleşmemişse, kiraya veren bu taahhüde dayanarak tahliye talep edebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken noktalar şunlardır:

• Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır. Sözlü beyanlar hukuken geçerli kabul edilmez.
• Tahliye taahhüdü, kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Teslimden önce imzalanan taahhütler geçerli sayılmaz.
• Kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, bir ay içinde icra dairesine başvurarak ilamsız icra yoluyla tahliye isteyebilir ya da mahkemede tahliye davası açabilir.

Uygulamada, yazılı tahliye taahhüdü ile açılan davalarda mahkemeler, kiracının imzasını inkâr etmemesi ve taahhüdün usule uygun düzenlenmiş olması halinde çoğunlukla tahliyeye karar vermektedir. Bu nedenle kiracının imzası, dava sürecinde en önemli ispat aracıdır.

Sonuç olarak, yazılı tahliye taahhüdü, kiraya verenin kira ilişkisini hızlı ve kesin biçimde sona erdirmesini sağlayan güçlü bir hukuki araçtır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi

Kiracı tahliyesi davası, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi sebebiyle de gündeme gelebilir. Türk Borçlar Kanunu m. 352/2 uyarınca kiracı, kira dönemi içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki defa haklı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren tahliye davası açabilir.

Bu düzenlemenin amacı, kiracının kira bedelini sürekli geciktirmesinin önüne geçmek ve kiraya vereni korumaktır. Uygulamada şu esaslar öne çıkar:

• Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, kira süresi içinde,
• Bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı içinde ya da kira yılını aşan sürede,
  iki haklı ihtar yapılmış olmalıdır.

Kiracının, ihtarlardan sonra kira bedelini ödemesi, haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Önemli olan, kira bedelinin zamanında ödenmemesi sebebiyle kiraya verenin ihtar göndermek zorunda kalmış olmasıdır.

İhtarların geçerli sayılabilmesi için;

• Yazılı olarak yapılması,
• Kira bedelinin ödenmediğinin açıkça belirtilmesi,
• Tebligatın kiracıya usulüne uygun şekilde ulaşması gerekir.

Kiraya veren, gerekli ihtarların gerçekleştiği kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Aksi halde dava açma hakkı düşer.

Sonuç olarak, iki haklı ihtar, kiraya verenin elinde bulunan en önemli tahliye sebeplerinden biridir ve doğru uygulanması halinde mahkemeler genellikle kiralananın tahliyesine karar vermektedir.

Kira Sözleşmesinin On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Feshi

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracıyı koruyucu hükümler öngörmekle birlikte, kiraya verene de belirli şartlar altında sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanımıştır. Buna göre, kira sözleşmesi belirli süreli yapılmışsa ve kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmazsa, sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzar. Ancak kiraya veren, sürenin bitimine dayanarak fesih hakkını kullanamaz.

Kiraya verenin fesih hakkı, ancak on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra doğar. Bu durumda kiraya veren, uzama süresinin bitimini izleyen her uzama yılının sonunda, en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi herhangi bir gerekçe göstermeden sona erdirebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken noktalar:

• On yıllık sürenin hesabında, kira sözleşmesinin ilk uzama yılından itibaren geçen süre esas alınır.
• Tarafların yeni bir kira sözleşmesi yapmaları halinde, on yıllık süre bu yeni sözleşmeden itibaren başlar.
• Kiraya verenin fesih hakkı emredici bir düzenleme olduğundan, sözleşmeye aksine hüküm koyulması mümkün değildir.

Bu düzenleme sayesinde kiracı uzun süreli olarak korunurken, kiraya veren de makul bir sürenin sonunda herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilme imkanına kavuşur. Uygulamada bu madde, özellikle uzun süre aynı kiracının bulunduğu taşınmazlarda kiracı tahliyesi davası açılmasına temel teşkil etmektedir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliye

Kiracının kira borcunu ödememesi halinde, kiraya veren yalnızca alacağını tahsil etmekle kalmaz; aynı zamanda ilamsız icra yoluyla tahliye talebinde de bulunabilir. Bu yol, İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

Takip süreci şu şekilde işler:

• Kiraya veren, icra dairesine başvurarak hem kira alacağının tahsilini hem de kiralananın tahliyesini talep eder.
• İcra dairesi, kiracıya ödeme emri gönderir. Bu emirde, kiracının kira borcunu 30 gün içinde (hâsılat kiralarında 60 gün) ödemesi, aksi halde hem kira bedelinin tahsil edileceği hem de tahliye edileceği bildirilir.
• Kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı vardır. İtiraz edilirse takip durur; itirazın kaldırılması veya iptali için kiraya verenin icra mahkemesine başvurması gerekir.
• Kiracı, ödeme süresi içinde borcunu ödemezse, kiraya veren tahliye talebini icra mahkemesine iletebilir. Mahkeme, kira borcunun ödenmediğini tespit ederse tahliyeye karar verir.

Burada dikkat edilmesi gereken hususlar:

• Kiracının süresinde yaptığı ödeme, tahliye talebini engeller. Ancak yalnızca kira bedelinin ödenmesi yeterlidir; faiz, vekâlet ücreti veya icra giderlerinin ödenmemesi tahliyeye sebep olmaz.
• Kiracı, ödeme emrine itiraz etmediğinde kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Dolayısıyla daha sonra sözleşmenin varlığını inkâr edemez.

İlamsız icra yoluyla tahliye, kiraya veren açısından hızlı sonuç doğurabilen bir yoldur. Bu nedenle kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiracıya karşı açılan kiracı tahliyesi davaları çoğunlukla bu yolla takip edilmektedir.

Kiracının Yükümlülüklerine Aykırı Davranmasının Kira İlişkisini Çekilmez Hale Getirmesi

Kiracının yalnızca kira bedelini ödemesi yeterli değildir; aynı zamanda kiralananı sözleşmeye uygun kullanma, komşulara ve kiraya verene karşı saygılı davranma yükümlülüğü de vardır. Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi bu konuda açık hükümler içermektedir.

Kiracının yükümlülüklere aykırı davranışı şu şekilde sonuçlar doğurabilir:

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıya en az 30 gün süre verilerek aykırılığın giderilmesi istenir. Bu ihtara rağmen aykırılık devam ederse kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir.
• Eğer kiracı kiralanana ağır zarar vermişse, aykırılığın düzeltilmesinin imkânsız olduğu açıkça görülüyorsa veya kiracının davranışları kiraya veren ve komşular açısından çekilmez hale gelmişse, kiraya veren ihtara gerek kalmadan derhal fesih yoluna başvurabilir.

Uygulamada sık karşılaşılan durumlar:

• Kiracının taşınmazı izinsiz şekilde üçüncü kişilere devretmesi,
• Gürültü, kavga veya çevreye rahatsızlık veren davranışlarda bulunması,
• Taşınmaza zarar verecek kullanım biçimleri,

mahkemeler tarafından çekilmezlik nedeni olarak kabul edilmektedir.

Sonuç olarak, kiracının kira ilişkisini sözleşmeye aykırı ve kötü niyetli şekilde sürdürmesi, kiraya verenin haklı olarak kiracı tahliyesi davası açmasına zemin hazırlar. Bu davalarda ispat yükü kiraya verende olmakla birlikte, tanık, tutanak ve kolluk raporları gibi deliller önemli rol oynar.

Kiralananın Tahliye Edildiğinin İspatı

Bir kira ilişkisinin sona erdiğinin kabulü için yalnızca kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Kiracı tahliyesi davası bakımından en önemli husus, kiracının anahtarı kiraya verene teslim etmesidir. Zira tahliye, yalnızca taşınmazın boşaltılması ile değil, anahtarın teslimiyle hukuken tamamlanır.

Şayet taraflar arasında tahliye tarihi konusunda uyuşmazlık çıkarsa; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini ispat yükü kiracıya aittir. Kiracı bu durumu kanıtlayamazsa, kiraya verenin ileri sürdüğü tahliye tarihi esas alınır.

Anahtar teslimi bir hukuki işlem değil, hukuki sonuç doğuran maddi bir vakıa olduğundan ispatı da 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 200 ve 201. maddeleri çerçevesinde yapılır. Eğer yıllık kira bedeli senetle ispat sınırının üzerindeyse, kiralayanın açık muvafakati yoksa, kiracının tanıkla ispat yapması mümkün değildir; bu durumda mutlaka yazılı delil gerekir.

Bu nedenle uygulamada, tahliye sırasında mutlaka bir teslim tutanağı düzenlenmesi veya anahtarın noter aracılığıyla teslim edilmesi önerilir. Aksi halde, kira ilişkisi sona ermiş olsa dahi kiracı, anahtar teslimini kanıtlayamazsa hukuken halen sorumlu sayılabilir.

Sonuç itibarıyla, kiralananın tahliye edildiğinin ispatı, kiracı tahliyesi davası sürecinde hem alacak hem de tahliye yönünden büyük önem taşır.

Kira Sözleşmesinde Ayıptan Sorumluluk

Kiracı tahliyesi davası ile bağlantılı olarak önem taşıyan konulardan biri de kira sözleşmesinde ayıptan sorumluluk meselesidir. Ayıp; kiralananın hukuki, fiziki veya kullanım amacına uygun özelliklerinin eksik olması, kiralananın sözleşme hükümlerine göre yararlanılmasını engellemesi veya ciddi ölçüde azaltmasıdır.

Ayıplar üç şekilde ortaya çıkar:

• Maddi ayıp: Kiralananın kırık, bozuk veya eksik olması nedeniyle kullanımının imkânsız ya da sınırlı hale gelmesidir.
• Hukuki ayıp: Kiralananın kullanımına yönelik kamu hukuku veya özel hukuk kaynaklı sınırlamaların bulunmasıdır. Örneğin, işyeri ruhsatı alınamayan bir taşınmaz hukuki ayıplıdır.
• Manevi ayıp: Kiralananın kullanımında kiracının beklentilerini karşılamayan, huzursuzluk ve güven sorunları yaratan durumları ifade eder.

Kiraya verenin sorumlulukları şu şekilde özetlenebilir:

• Kiralananı ayıpsız teslim etmek,
• Sözleşme süresince kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurmak,
• Ortaya çıkan ayıpları gidermek veya kiracıya seçimlik haklarını tanımak.

Kiracının seçimlik hakları arasında; ayıbın giderilmesini isteme, kira bedelinde indirim talep etme, sözleşmeyi feshetme ve zararın tazminini talep etme vardır.

Uygulamada, kiralanandaki ayıp giderilmezse kiracı sözleşmeyi haklı nedenle feshederek tahliye edebilir. Bu durum, doğrudan kiracı tahliyesi davası sürecine yansıyan ve çoğunlukla mahkemelerin değerlendirdiği önemli sebeplerden biridir.

Sonuç

Kiracı tahliyesi davası, kira ilişkilerinde tarafların hak ve yükümlülüklerini dengeleyen, kiracının korunmasını esas alan ancak kiraya verene de belirli şartlar altında tahliye imkânı tanıyan önemli bir hukuki mekanizmadır. Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu’nda ayrıntılı şekilde düzenlenen bu dava türü, farklı nedenlere dayanabilir:

• Kiracının bildirim yoluyla sözleşmeyi feshetmesi,
• Kiraya verenin ihtiyaç veya yeniden inşa–imar gerekçesi,
• Yeni malikin ihtiyaç sebebi,
• Yazılı tahliye taahhüdü,
• Kira bedelinin ödenmemesi ve ilamsız icra yoluyla tahliye,
• Kiracının yükümlülüklere aykırı davranışı,
• On yıllık uzama süresinin dolması,
• Kiralananın ayıplı olması veya tahliye edildiğinin ispatı.

Her bir tahliye sebebi için süreler, usul kuralları ve ispat şartları farklılık gösterir. Bu nedenle sürecin doğru yönetilmesi, hak kayıplarının önlenmesi bakımından kritik öneme sahiptir.

Sonuç olarak; ister kiracı ister kiraya veren olsun, tarafların yasal haklarını koruyabilmeleri için Kiracı Tahliyesi Davası süreçlerini profesyonelce takip etmeleri, mümkünse uzman hukukçulardan destek almaları gerekir. Böylece hem kira ilişkisinden doğan menfaatler korunur hem de uyuşmazlıkların adil ve kalıcı şekilde çözülmesi sağlanır.